随着房价下跌，开发商债权人事件激增，为何职能部门惩处刹不了大肆债权人不道德？买方主张房屋差价损失，法院不会反对吗？2017年至2018年，西安楼市经常出现一房难求的现象。华商报记者辨别了2017年、2018年的热线数据，牵涉到房产滋扰的线索就有368条。房产滋扰线索中开发商主动债权人事件激增在记者辨别的这368条线索中，除16条系开发商主动债权人外 ... 随着房价下跌，开发商债权人事件激增，为何职能部门惩处刹不了大肆债权人不道德？买方主张房屋差价损失，法院不会反对吗？ 2017年至2018年，西安楼市经常出现一房难求的现象。

华商报记者辨别了2017年、2018年的热线数据，牵涉到房产滋扰的线索就有368条。房产滋扰线索中开发商主动债权人事件激增 在记者辨别的这368条线索中，除16条系开发商主动债权人外，其他滋扰还包括开发商推迟交房、工程质量不存在问题以及房屋违法砖墙等。蒋女士2017年3月16日出售了一套88.6平方米的商品房，并交纳了11.6万元首付款，但在4月26日，销售人员主动联系她，称之为领导具体回应了，说道房子不卖了。一开发商在购房者4月1日确认总房价，并交了10万元诚意金后，以买低廉了为由，一个半月调高60万元。

某种程度是该项目，在购房者已交纳全款并网签备案之后，开发商依然让购房者退房。针对这些房地产滋扰，华商报记者在调查探访中找到，随着西安房价一天天下跌，开发商合约债权人事件呈圆形激增趋势。

为了涨价，部分开发商宁肯债权人也不卖房。华商报曾报导的西安3位市民房屋被开发商“一房二买”事件尘埃落定（3月15日华商报A09版报导），开发商判处赔偿金3位市民190万元。2013年8月7日，西安市民董某给绿地集团西安丰都置业有限公司缴纳房屋股份款825966元，同年8月8日，董某和绿地签定《股份协议书》，但后来却被开发商告诉，房屋已卖给他人，和他情况类似于的还有两位购房者。主动债权人拒绝解除合同 开发商宁愿双倍归还定金 2016年12月19日，西安市民石女士与一家房产公司签定了认购书，出售该公司研发的一套房，签定了《商品房买卖合同》，交清了房款，通过网签也补过案，但该房地产公司在偷走《商品房买卖合同》后，以合约不存在根本性误会拒绝与购房人续约。

一审法院判断，开发商交还《商品房买卖合同》并交付给房屋及车位。华商报记者在调查中找到，目前认筹金、诚意金或定金的风险在房地产消费领域更加突显，一些不诚信的房地产开发商缴纳了认筹金、诚意金或定金，经过较长时间使用权用于后，以所研发项目并未获得《商品房预售许可证》为由，在后期房价下跌之后主动罚，拒绝解除合同或股份协议。

而从法律层面来讲，购房者是不存在重大过失的，即出售五证不仅有的商品房不不受法律维护。所以，就有一些项目开发商宁愿双倍归还定金也要解除合同。一旦遭遇这种情况，购房者往往就不会失去最佳的购房时机。

若是遇上烂尾楼，购房者的损失将无法填补。涉及案例 案例一 买了四五年的商铺 至今并未动工 多年前卖的商铺至今并未动工，业主们多次与开发商、政府部门调停，虽多次获得允诺，却没实质性进展，这样的购房经历让市民缴女士心力交瘁。2014年底，缴女士与坐落于世纪大道的南海家缘开发商紫云地产签订商铺股份合约，并已全款交纳。合约中誓约，股份合约将于2017年6月30日起至，并将合约誓约的商品房交付给股份人用于。

然而，眼见期限到了，却没动工迹象，“连坑都没有凿”。缴女士说道，合约誓约的期限到了，开发商大自然无法还清誓约。

魏先生与缴女士具有联合的遭遇，他于2015年初与南海家缘开发商签约股份协议，递了60%的房款股份了一套商铺。他们讲解，南海家缘二期紫金台A座6号楼商铺、7号楼商铺、8号楼商铺2014年底开始对外销售，和缴女士、魏先生遭遇完全相同的业主大都是在2014年底至2015年初出售的，如今，交房日期已过去将近一年，工地上连最基础的开凿土方都还没展开，房管局网签备案程序堪称如期未予展开。

2017年11月，双方曾签定补充协议，将合约期限顺延2019年1月2日，条件是给与优惠补助金，“现在显然，他们的允诺又要朱了”。谈起维权过程，魏先生说道，2017年3月以来，商铺业主代表多次寻找开发商和沣西新城房管局交流，开发商每次都以替换施工队为由，仍然延期动工时间，网签至今也没办理。多次去找开发商无果后，2017年8月14日，业主们把部分商铺并未网签的业主房号及涉及资料寄送到沣西新城管委会房管局，谋求政府协助。

但大半年过去，开发商既没有动工建设，也没给大家办理网签，更加没给商铺业主签定房管局备案合约。2017年9月26日，商铺业主再行一次到沣西新城信访部门体现，10月17日，获得沣西新城管委会房管局的回应意见书，对商铺全面动工、商铺办理网签、商铺交房并未做出实质性回应。

2017年12月，业主们再度到沣西新城管委会，涉及负责人回应，南海家缘二期紫金台商铺是有预售证的，只要开发商把商铺的图纸区分好就给与网签。大家当时满怀希望，有心着能在政府职能部门的监督下，再行网签了也算数有所进账，但从那以后再度没有了消息。

“我有一次跟沣西新城房管局的领导去找他们开发商，他不告诉我是业主，必要说道现在房价上涨这么多，咋能那么低廉卖给他们。”缴女士说道，有一种众说纷纭是，随着房价的较慢增高，开发商斥之前的售价较低，想要新的买，还说道他们可以优先购买。

6月23日上午，在记者亲眼下，魏先生先后电话了开发商两名负责人的电话，对方对魏先生非常熟知，一名被称作孙总的负责人未就魏先生明确提出的诸多问题不予明确回应，只说将尽早协商问题解决问题。案例二 房子“一女二娶”新的业主缴的全款 每平方米比老业主多1000元 刘女士是坐落于西安电子正街的汇集和苑小区业主，该小区还包括刘女士在内的多户业主在仍未收房的情况下，发现自己卖的房子有了第二个主人。刘女士说道，与她一样遭遇一房两买的业主有不少，他们多是在2012年出售的房子，交纳了首付，投了《汇集和苑商品房内部股份协议》，协议誓约于2015年5月30日交房，然而项目在建设中曾因资金问题复工，后在业主筹措、政府协商下房子渐渐竣工。

可就在业主们满怀期望着收房时，找到了一房两买的情况。最先是有一个业主去看他的房子，却发现自己所购房屋的窗户被替换成了，欲到物业去告知，结果却了解到，这房子的业主正在翻新，想换窗子，被物业拦阻，双方正在对峙。

这一消息令其这名业主大吃一惊，自己卖的房子还充公房，怎么凭空又跳跃出来另一个房主，而且人家早已开始翻新。于是，这名业主牵头其他业主寻根问底后找到，不少业主都在小区看到了自己所买房子的另一名业主，而且不少“新的业主”已开始翻新了。

更加令其他们为难的是，这些新的业主手中也有一份完全与他们一样的股份协议，所有所不同的是杨家业主签于2012年，价格是5000余元每平方米，再行缴纳的首付；而这些新的业主的协议都签于2017年底或2018年初，价格为6000元每平方米，缴付方式为全款付清。业主们一下炸伤了锅，寻找开发商辩论此事，“但人家开发商显然不做到过多说明”。维权期间，业主们曾看到过开发商张贴的《汇集和苑翻新交房通报》，称之为6栋楼的交房时间和缴款方式各不相同，除5号楼、4号楼可在规定期限内以低于交纳20%的房款收房外，1、2、3、6号楼的业主必需在规定时限内交纳总房款的95%，逾期则指出业主自动退出。前不久，记者曾早已专访到房产公司的殷姓负责人。

他回应，去年曾通报部分业主交房，但业主持人从容态度未收房，“房价上涨了，业主又来收房，认同不合乎公司管理流程。”殷姓负责人回应，他们曾接到过业主向开发商递交的退房申请人。“我们这些人里没递退房申请人的，这是他们的托词。

”刘女士回应，维权过程中他们曾了解到，导致一房两买的原因是开发商在2012年买了一次，后来将房屋向承建商抵账，造成又买一次。刘女士说道，他们多次将开发商一房两买的情况体现到区政府和街办，政府部门也曾经协商但未果。

日前，上级再行下文让雁塔区、电子城街办解决问题此事，而之后开发商负责人也致电了业主代表，并注册了业主信息，称会就否申请人退房问题展开核实，目前尚不具体众说纷纭。案例三 房款已付清 想要收房却被通报要涨价 签定购房协议6年多了，房款也已付清，如今想要收房却被通报要涨价，这让出售了庆华长安家园的十几户业主很反感。2012年9月，北方特种能源集团公司西安庆华公司退休职工黄建荣与西安鼎铭置业有限公司投了购房协议书，以3500元/平方米的暂定为价格，出售了坐落于西安现代纺织产业园纺园三路的庆华长安家园住宅小区10号楼1单元2704的房子。协议誓约分次付清房款，到2014年3月，黄建荣分5次付清了房款。

2016年12月，鼎铭公司通报房子上涨至3690元/平方米，不少签定购房协议的职工都按照新的价格补交了差价、投了网签合约，也相继缴了房。这事让十几名杨家职工深感反感，他们皆赞成开发商擅自涨价，也拒绝接受和开发商签定网签合约。与黄建荣情况完全相同的王积玉回应，当时签定庆华职工购房协议的人数众多，因开发商擅自涨价，几名职工一起将鼎铭公司控告至灞桥区法院。

可让他们为难的是，法院指出鼎铭公司最初是庆华公司工会发动的，法定代表人与庆华公司法定代表人为同一人，因此确认是归属于单位内部建房、分房等引发的占到房、腾房等房地产纠纷，依照《最高人民法院关于房地产案件法院的通报》第三条规定，该诉请不属于法院主管工作范围，裁决未予法院。西安庆华公司则称之为，他们没和购房者创建商品房买卖合同关系，购房者股份的商品房购房款也没转交他们。

看著年过九旬的岳父寄居不入新房，今年6月12日，黄建荣的女婿杨先生向12345体现，之后事情转交了纺织城产业园管委会，目前还没新的恢复。6月22日，杨先生前往鼎铭置业在小区13号楼成立的项目部，他回应要收房，一位工作人员说道，杨先生家人出售的房子，最初协议上标的单元和住建局不一样，现在房号更改为2单元2704，房子还是原本的房子。之前协议的价格是暂定为价格，签定月网签合约继续执行的价格是4063元/平方米。对于为什么要继续执行现在的价格，该工作人员拒绝接受说明，称之为如果要收房就拿之前的交款票据及申请，按照住建部门核准的面积XIII差价重签网签备案合约，遵守完了申请就能收房了。

案例四 已网签备案商品房 开发商却要续约 签定了《商品房买卖合同》，交清了房款，通过网签也补过案，但房产公司在偷走《商品房买卖合同》后，以合约不存在根本性误会拒绝与购房人续约。一审法院判断，开发商交还《商品房买卖合同》并交付给房屋及车位。2016年12月19日，西安市民王女士与一房产公司签定了认购书，出售该公司研发的25幢×单元×层10××2号房一套，面积134.13平方米，单价10500元/平方米，总房款大约140万元。在《认购书》末尾处特地标明“赠送给胜壹层车位二个”。

王女士当日给开发商缴纳了30万元购房款。2017年1月23日，王女士缴纳了剩下房款，并签定了《商品房买卖合同》。

当时开发商以合约必须备案为由，将签定的合约全部收走。2017年4月1日，开发商又向王女士递送了车位挑选通知书。4月14日，双方签定了《车位协议》，而开发商也开具了地下停车位自由选择证实单。

王女士名下所购买的这套房屋，2017年1月23日已在房管部门通过网签，2017年2月7日备案。但让王女士没想到的是，开发商至今并未归还《商品房买卖合同》，甚至明确提出要解除合同。不得已之下她不得已无视法律，拒绝开发商交还《商品房买卖合同》及交付给房屋和停车位。在雁塔区法院《民事起诉书》及落款为这家房产公司的《民事上诉状》中，开发商称之为，根据西安市不动产注册服务中心2015年8月开具的《房产测绘成果更改报告》由此可知，25幢×单元×层10××2号房以及10××3号房系由关联户室，须要悉数处理，上述两户型建筑面积总计343.79平方米，而王女士所购房屋实际面积远高于合约写明的面积，导致该结果的原因系由根本性误会。

雁塔区人民法院《民事起诉书》指出，王女士与开发商签定的《商品房买卖合同》及《车位协议》系由双方当事人现实意义回应，《商品房买卖合同》中双方对房号、面积、价款皆做出了具体誓约，购房人也缴纳了适当房款，且该商品房买卖合同早已备案。对于开发商明确提出的《商品房买卖合同》系由根本性误会，法院指出，与事实相符，未予反对。雁塔区法院一审判以定，这家房地产公司在宣判生效10日内交还王女士《商品房买卖合同》；裁决生效30日内，按双方签定的《商品房买卖合同》，交付给房屋及停车位。

一审宣判后，房产公司裁决，目前二审还在展开中。律师统计资料 40个案例中31个裁决反对差价损失 近日，陕西海普睿诚律师事务所建筑与房地产业务部王阿丽、李平、郑婷3位律师对近年涉及的国内40个案例展开分析，其中31个裁决反对房屋差价损失，9个不反对。法院反对房屋差价损失的情形 在裁判观点方面，反对房屋差价损失的裁决理由主要有： 一、卖方债权人后，买方应该采行必要措施避免损失不断扩大，如出售其他房屋等措施避免因房价之后下跌而造成损失的之后不断扩大，故法院不会偏向于确认房屋差价损失期间，或者损失范围，再行融合房屋差价损失检验，以确认损失数额。二、综合考虑到双方的罪过程度、交付给定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期，由法院亦须确认。

三、卖方显然债权人，合约目的无法构建，买方诉请预期的求得利益损失裁决反对。四、当定金的双倍罚足以均衡利益，并足以填补买方因债权人而受到的损失，买方可主张房屋差价损失，法院考虑到签订合同时合理留意义务，罪过程度、参照房屋面积及电子货币情况，亦须判断赔偿损失。五、鉴于长时间的房价波动归属于商业风险，是买卖双方在议定合约时应当需要意识到的，故卖方无权提到可预见性规则来限缩赔偿金金额，更何况被告在蓄意债权人更加无权提到。

但买方没及时采行必要措施避免房屋差价的损失不断扩大，在确认赔偿金明确数额时，卖方可限于减低损失规则，也即不具备正当性。法院不反对房屋差价损失的情形 不反对差价损失裁决中，理由还包括： 一、房屋价值的评估程序有时无法客观地体现出有双方房屋过渡时的价值；房屋差价损失近超强其议定合约时需要预见的因违背合约有可能导致的损失，无法确认为合理损失范围，法院可能会确认无罪。二、卖方债权人，合约在控告到法院之前已中止，合约从签定到中止时间间隔较短（房款早已退还给买方），加之在卖方并未再度出售房屋的情况下，法院对房屋电子货币部分损失反对的可能性较小。

三、房屋有可能不存在一房二买、抵押、查禁等情形，法院必须辨别买方否愿意、否应该确切知悉合约无法继续履行，并不应采取措施及时止损，明确的损失数额法院融合评估报告综合判断。四、买卖双方皆有债权人不道德，若买方债权人在再行，则买方应付其债权人导致的损失自行开销，房屋电子货币部分损失未予反对。

五、并未对案牵涉房屋的现价值原告不予证明。律师分析 房屋涨跌损失咋确认 对于房屋涨跌损失如何确认，王阿丽等3位律师分析，房屋差价损失归属于合约遵守后，买方可长时间取得的遵守利益。

买卖双方誓约交易的房屋系由特定物，不具备替代性，其遵守利益应该考虑到房价市场变化的因素，房屋电子货币构成的差价，该部分差价不应确认为卖方的遵守利益，即卖方的债权人不道德所导致的损失，应予以赔偿金。房屋涨跌损失的确认，可参考以下方式： 第一，双方有誓约的，从其誓约； 第二，双方无誓约，或无法协商确认的，参考以下方式：应以，可比照最相类似于房屋的市场成交价，与买卖合同成交价之差确认房屋涨跌损失；无最互为类似于房屋比照的，可通过专业机构评估确认房屋涨跌损失。

确认损失的时间点应向维护守约方的利益抵达，以守约方的催促为基础，融合合约誓约的遵守期限期满之日、违约方的债权人不道德确认之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确认。第三，守约方损失的确认还不应综合考虑到守约方的还款情况、违约方能意识到的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方否已采行必要措施避免损失不断扩大等因素。

总之，在卖方债权人的情况下，法院对房屋电子货币部分损失的确认是：在确认房屋电子货币部分损失不存在的前提下，考虑到买方的还款情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能意识到的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣减买方并未采取措施失当不断扩大的损失等情形，同时融合房屋买卖合约誓约的违约金数额展开综合判断。而在交易过程中，买方在签定居间协议、房屋买卖合约等交易环节应该更为慎重，尽可能构成书面文件或签定补充协议，同时留意保有还款凭证，防止日后卖方债权人时，买方可以通过法律手段拒绝卖方赔偿损失。

另外，北京德恒（西安）律师事务所律师万焦律师警告买房者，在签定房屋买卖合约过程中一定要审查卖方否有权处分交易房产，特别是在要留意卖方不是房屋所有权人时，一定要审查委托代理申请的真实性；交易房产否合乎交易条件，否不存在抵押或司法查禁等情形；买方自身否不具备购房资格以及否不具备缴纳能力等。专家建议 多部门牵头整治 确保房产诚信秩序 “去年中下旬开始，西安房价急遽下跌，卖方债权人成风。”万温说道，该类案件愈演愈烈之初，我省司法实践中完全没关于具体反对房屋下跌差价损失案例，各方签定的房屋买卖合约中誓约的违约金极低，债权人者没有意识到债权人成本之大，有债权人者不仅不按合约缴纳违约金甚至态度恶劣。目前，有数不少法院不仅反对下跌差价，还反对守约方开支律师费用，甚至反对之后履行合同且裁决违约方分担合约誓约的违约金。

债权人有较小利益可图 郑婷律师指出，目前债权人成风主要还是加剧的房价和债权人成本差距较小，债权人有较小利益可图。她说道，以近期的部分判例数据分析来看，外省大部分还是反对的，但明确到个案，法院裁判依据还是看当事人的证据。首先守约方必须主张差价损失；其次证据否充份；最后法院一般不会融合买方的还款情况、卖方能意识到的因房价下跌而产生的损失、买方否采行必要措施避免损失不断扩大，房屋买卖合约誓约的违约金数额并融合房屋差价损失检验展开综合判断。

法院对此类纠纷裁决结果并不完全一致，她指出主要还是个案的证据否充份。她建议，买方要留意保有书面材料；签合同时，具体誓约网签、交房、过户明确时间；具体设置违约金、定金条款、中止条款等；买方也不应严苛按合约誓约履行义务，即首先自己不债权人，再行及时按合约誓约的遵守期限向违约方收到书面通知，拒绝卖方还款，并相同上述证据。另外，即使购房者自由选择通过法律途径维权，这也是成本极高的维权方式。

有数企业被坎 为何开发商仍屡次债权人 为更进一步强化房地产市场管理，引领和规范商品房销售不道德，西安市住房确保和房屋管理局2017年5月就印发《关于实施商品房销售违法违规行为记分管理的通报》。多达5分将被停止房屋网签销售，记分记录周期为半年，记录周期期满后，记分信息统一清零，违法违规行为列为其信用档案。记者在《西安市商品房销售违法违规行为计分标准》明细中找到，针对“在标价之外调高出售房屋或者缴纳未标明费用”、“采行畸高价格销售或通过签定欺诈商品房买卖合同等人为生产房源紧绷的不道德”、“将已售商品房再行销售给他人的”等，都具有详尽和具体的扣分标准。

其中“将已售商品房再行销售给他人的”违规行为，将被必要扣减5分，按照《关于实施商品房销售违法违规行为记分管理的通报》，多达5分的，在排查或行政处罚完前将被停止房屋网签销售。《关于实施商品房销售违法违规行为记分管理的通报》还具体，对不存在行政处罚或因违法违规销售引发根本性涉稳事项的房地产开发企业、代理机构，除展开记分处置外，还将划入“黑名单”，上报市社会信用体系建设领导小组办公室，由有关部门实行牵头惩戒；情节严重构成犯罪的，收押司法机关。记者了解到，有3家开发商拒绝购房者退房被记分，明确为“铭城地块”不存在无预售证售房，预售证下来之后又拒绝业主退房，2018年4月11日被记2分；“新一代伟业国际”不存在在标价之外出售商品房，2018年4月18日被记2分；“臻园阳光”不严苛履行合同，拒绝业主退房，2018年5月3日被记2分。

“大华翰林华府（一期）”和“华安紫竹苑”在商品房销售过程中，不存在违规行为，违背公平交易的涉及规定，2018年4月11日均被记10分。尽管职能部门也展开了一些惩处，为什么还有开发商屡次债权人呢？陕西省社科院副研究员谢雨锋说道，这是因为职能部门惩处的力度过于。职能部门无法规避自己的责任 房价下跌后，开发商屡次债权人，购房者向职能部门滋扰无果。

谢雨锋说道，这反映出有的是整个社会的诚信体系较为脆弱。“看起来有规则，实质上没，在这种情况下，职能部门无法规避自己的责任，规避了就是不作为。

”谢雨锋说道，开发商频密债权人，对大西安的形象也是一种影响，期望涉及职能部门，能牵头一起，该使出时就使出。本组稿件由华商报记者 宁军 陈思存 杨德合 魏光敬 卿荣波 李婧 采写 评论 以确保城市品质的名义 增加楼市“负能量”（ 杨鹏 ） 大约从去年开始，西安房价就正处于一路下跌态势。如果说，预示着房价下跌，开发商撕毁只是个别现象，推倒也不用大惊小怪。却是，为了利益撕毁合同，这不只是房地产市场独特。

只是，当房价已穿过万元关口，可以想象，一旦开发商撕毁，这叫辛辛苦苦攒钱，为了圆住房梦的普通老百姓情何以堪？ 要看见，在强劲的利益抗拒之下，善于阴险的开发商只不过很明白撕毁的成本与收益孰大孰小，所以，也就不难理解开发商为何自由选择“一房二买”，或者以各种理由推迟交房，甚至胁迫购房者主动解散乃至拒绝接受涨价的现实了。市场经济，按合约办事天经地义，买卖双方必需遵从“契约精神”，而无法随随便便撕毁合同。更加必须认为的是，商品房不是普通的商品，房地产市场交易不道德，奇必须固守起码的契约精神。从这个意义上说道，开发商撕毁成风，有异解释房地产市场契约化程度有些缺乏？这对于一个城市的诚信环境怎么会不是一种损害？ 房子，自古以来就是保身立命之所，也与每个家庭的财富和生活状况息息相关。

人们对于美好生活的憧憬，毫无疑问包括着住房梦的构建。所以，无论是基于老百姓福祉考量，还是从城市形象和品质建设上谈，都无法放任自流。特别是在建设美丽宜居品质西安的今天，一个不被“负能量”身患的房地产市场，人们才能借此强化适当的取得感觉、幸福感。毫无疑问，大多数购房者并不具备和开发商博弈论的能力，而楼市乱象却不足以损害一座城市的品质和形象，基于此，涉及部门有适当主动作为，依法、依规约束开发商不道德，以增加楼市“负能量”。

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